O cálculo do nível de inadimplência leva em conta o que tem menos de 90 dias de atraso e o que tem mais de 90 dias. Por essa razão, como regra, os bancos tentam de toda maneira resolver amigavelmente antes dos 90 dias. Aliás, essa é uma boa dica de negociação.
Já na alienação fiduciária, após o período máximo de atraso do pagamento previsto em contrato (em geral, são 3 meses), o imóvel passa de forma automática para a instituição financeira. Depois, será iniciado o processo de leilão, que ocorre entre 5 a 10 meses, ou seja, um prazo muito curto para você perder seu imóvel.
Após os 15 dias de prazo, o banco faz a chamada “consolidação do imóvel” e, a partir desse momento, entende que não há mais dívida a ser paga e que o contrato foi encerrado. Até que o imóvel seja vendido em leilão, porém, há a possibilidade de se colocar em dia as prestações em atraso.
A primeira coisa a se fazer é o registro do imóvel em cartório. Após isso, o comprador deve solicitar ao poder judiciário, por meio de um advogado, uma liminar para a desocupação do imóvel, que deverá ser executada em 60 dias. O documento emitido pelo juiz é usado para agilizar a desocupação.
Ou seja: o imóvel leiloado pode retornar pra você. Para o banco poder executar a dívida e leiloar o imóvel, a lei exige que o mutuário seja intimado pessoalmente tanto para pagar a dívida quanto da data do leilão.
Qual o limite de inadimplência que o banco aceita? De acordo com as regras do financiamento imobiliário, três parcelas em atraso são o limite que o banco aceita. Após isso, a dívida pode ser executada e, consequentemente, o imóvel ser leiloado.
“O imóvel somente pode sofrer execuções em casos de: dívidas com o financiamento dele próprio; dívidas de IPTU e Condomínio; quando é ofertado em garantia de contratos de aluguel; quando é ofertado, espontaneamente, como garantia de um contrato de empréstimo”, ressalta Gotlib.
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Como calcular o MIP? A alíquota do seguro MIP é calculada com base na faixa etária do cliente. Quanto maior sua idade, maior o risco de sinistralidade. Para cada faixa etária existe uma alíquota, que é multiplicada ao saldo devedor mensalmente atualizado.
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