Como Funciona A Escritura De Permuta?

A permuta de bens imóveis, também conhecida como “troca de casas”, tem vindo a ganhar cada vez mais importância no mercado imobiliário. Neste artigo vamos esclarecer sobre quais as principais características e requisitos legais do contrato de permuta de imóveis, como se processa a sua celebração, os cuidados a ter e quais as potenciais vantagens para os proprietários.

– Permuta: é a troca de um bem por outro, ou seja, em vez de pagar um valor como no caso da compra e venda, inverte-se a propriedade. Um exemplo: o imóvel avaliado em R$ 300 mil é trocado por outro de mesmo valor. Nestes casos, o negócio fica isento de tributação, pois possuem o mesmo valor monetário.

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Em geral, nessa modalidade, são aceitos negociações de troca de veículo por outra espécie de bem. Além disso, a permutação parcial é comumente utilizada, sendo uma parte em dinheiro e outra a transferência do bem.

Se necessita de uma casa maior (ou mais pequena, porque não?) vale a pena considerar o mercado das permutas para ver se há alguém à procura de um imóvel com as características do seu e que esteja disposto a trocar. Se tiver um crédito à habitação sobre esse imóvel é também uma excelente altura para renegociar condições.

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Os reembolsos antecipados de crédito à habitação aumentaram nos meses finais de 2020, depois de se terem reduzido no início da crise pandémica perante o receio das famílias face à evolução da economia, segundo o Banco de Portugal. A amortização total dos empréstimos acelerou, em parte devido à troca de casas - impulsionada pelas novas necessidades geradas pela pandemia e o teletrabalho - com pagamento de créditos anteriores e contratação d

Enquanto num contrato de compra e venda de bens imóveis a taxa de IMT é calculada e aplicada tendo por base o valor de escritura ou o valor patrimonial tributário, (dependendo do qual for mais elevado), no caso da permuta de imóveis o valor a pagar de IMT (e Imposto de Selo) irá incidir apenas sobre o diferencial dos imóveis permutados.

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Trocar de casa em vez de vendê-la para comprar outra tem muitas vantagens, apesar de nem sempre ser fácil realizar uma permuta de habitação. Para o garantir, precisa, em primeiro lugar, de ser proprietário de um imóvel. Depois, há que encontrar outro proprietário com quem possa realmente efetivar a troca e cuja casa corresponda exatamente a todas as suas necessidades.

Para efetuar uma permuta terá sempre de ter a caderneta predial atualizada, a ficha técnica da habitação, o comprovativo da liquidação do IMT ou, no caso de ser isento, o documento que o comprove e, caso esteja a vender ou comprar um prédio urbano ou uma fração autónoma, terá de apresentar a licença de construção ou de utilização.

– Permuta com torna: é quando a permuta envolve parte do valor em espécie. No imóvel de R$ 300 mil, o comprador entra com um imóvel de menor valor R$ 200 mil e complementa com dinheiro em R$ 100 mil.

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Tanto na permuta quanto na compra e venda com Dação em Pagamento, na cobrança de emolumentos cobra-se dois atos (duas escrituras), pois a transação imobiliária refere-se a dois imóveis.

Além disso, os bens que passam pela permuta podem ser de naturezas diferentes. Por exemplo: é possível fazer permuta da casa própria de uma pessoa por automóveis.

Como fazer uma permuta?

Na permuta financeira muito comum no mercado imobiliário – principalmente em contratos de loteamento e troca de terreno – o dono do terreno cede o mesmo para a construção e recebe, em troca, lotes ou unidades construídas.

Sempre que há transferência de bens imóveis é necessário pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O mesmo vale para a permuta e, nesses casos, o pagamento é feito para todos os dois imóveis envolvidos. Ainda nos casos de torna, quando o cliente complementa o pagamento, o imposto deverá ser pago.

Um dos mercados de permuta mais aquecidos atualmente é a troca de serviço de publicidade, especialmente através dos influenciadores digitais. Neste caso, o influenciador que publiciza recebe o pagamento em produtos ou serviços.

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Há, ainda, um cuidado em relação ao tempo: se essa negociação envolver a prestação de serviço, quem prestará o serviço deve avaliar o tempo de trabalho para ter certeza se vale a pena.

Por fim, a permuta encontra-se sujeita à forma que for exigida para a transmissão dos bens permutados, pelo que no caso dos bens imóveis esta dever-se-á realizar por escritura pública ou documento particular autenticado. Caso haja uma diferença de valores entre os imóveis permutados haverá lugar ao pagamento de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e Imposto Selo, sendo o imposto devido pela parte que receber o bem de maior valor.

Vale a pena fazer permuta?

O valor dos bens também não precisa ser o mesmo, o que é algo importante a se notar. Entretanto, caso um dos lados possua um bem com um valor muito abaixo, é necessário que haja permissão e assinatura do cônjuge e herdeiros do dono dos bens.

Nesse caso, eu defendo que não seria permuta e sim uma Compra e Venda com Dação em Pagamento. Nessa medida, se faz uma Escritura Pública de Compra e Venda, e nela menciona que parte do pagamento será feito com um imóvel.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal

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