Quais So Os Principais Marcos Legais Da Operaço Urbana Consorciada?

Este é o terceiro artigo da série sobre os instrumentos de política urbana, cujo objetivo é explorar o papel que estes instrumentos ocupam na interface entre o planejamento urbano público e o mercado imobiliário.

Neste cenário de necessidade da criação de novas formas de obtenção de recursos públicos para o financiamento de obras públicas o CEPAC se tornou uma alternativa viável para o financiamento da cidade e, ao mesmo tempo, para capturação de parte da valorização imobiliária.

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A ICVM 401 determina que enhum CEPAC poderá ser ofertado no mercado sem prévio registro na CVM da Operação a que estiver vinculado, e que o pedido de registro da Operação será formulado pelo Município emissor dos CEPAC.

“(…) conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”

Instrumentos e ferramentas de uma OUC

O Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança - EIV é um dos instrumentos da política urbana contidos no Capítulo II do Estatuto da Cidade.

Desta forma, uma particularidade do instrumento da Outorga Onerosa no contexto das Operações Urbanas Consociadas com a utilização de CEPAC é o fato de que o potencial adicional construtivo emitido não está previamente vinculado a um ou outro lote, mas constitui um título mobiliário, de modo que o interessado em adquirir esse benefício poderá comprá-lo na forma de título, derivado de securitização do estoque de solo criado.

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BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências;

O EIV poderá constituir embasamento técnico necessário para a devida modificação da operação caso seus moradores entendam que seus efeitos podem ser mais negativos do que positivos.

Pode-se dizer que o embrião do conceito de Operação Urbana Consorciada foi a Lei nº 10.209/1986, a Lei das Operações Interligadas, aprovada em 1986 pela Prefeitura de São Paulo, que tinha a intenção de aproveitar o dinamismo da iniciativa privada e incentivar a construção de habitações de interesse social, também foi conhecida como “Lei do Desfavelamento”. O estímulo vinha da concessão de índices construtivos acima dos permitidos pela legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.

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Principais referências

XAVIER, Priscilla Oliveira. Do Porto ao Porto Maravilha: Discursos que (Re)criam a Cidade. São Paulo: Appris, 2015.

A taxa de ocupação estabelece a porção da superfície de um terreno que será edificável e, consequentemente, a área de terreno que será ocupada pela edificação. É uma porcentagem. Por exemplo, para um terreno de 1000 m² e uma taxa de ocupação máxima de 50% - ou 0,5 - a superfície edificável será de 500 m².

Estas contrapartidas não terão, necessariamente, caráter pecuniário. Assim, cada um dos diferentes agentes (proprietários, investidores e usuários permanentes) poderão oferecer a sua contrapartida de forma proporcional e compatível com seus recursos e benefícios.

Objetivos de Desenvolvimento Sustentável ODS da ONU no Brasil

A Administração precisa dar ampla publicidade às audiências e consultas públicas, com antecedência necessária à preparação dos participantes. Uma vez instituída a operação, sua gestão deve ser submetida ao controle compartilhado, ou seja, os órgãos responsáveis pela fiscalização da operação devem conter representantes da Administração e da sociedade civil, cabendo a esses órgãos acompanharem o planejamento, instituição, execução e alcance dos objetivos da OUC.

ALVES, Elson Fabiano. Instrumentos de política urbana: o que é Outorga Onerosa do Direito de Construir?. Inteligência Urbana, 2021. Acessado em: 30/01/2021;

O controle da ocupação do solo é instrumentalizado através da definição de índices como taxa de ocupação do solo, coeficiente de aproveitamento, dentre outros.

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GRAU, Eros Roberto. A ordem econômica na Constituição de 1988. São Paulo: Malheiros, 2018;

A aplicação de operações consorciadas deve ser delimitada por lei municipal específica, baseada no plano diretor. Da lei constará o plano de operação urbana consorciada que conterá, no mínimo: definição da área a ser atingida; programa básico de ocupação da área; programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação; finalidade da operação; estatuto prévio de impacto de vizinhança; contrapartida a ser exigida de proprietários, usuários permanentes e investidores privados, a ser aplicada exclusivamente na própria operação urbana consorciada, em função da utilização de: (a) modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações nas normas edilícias, considerando o impacto ambiental delas decorrente; e (b) regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente; e forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representantes da sociedade civil.

BRASIL. Medida Provisória nº 2.220, de 04 de setembro de 2001. Dispõe sobre a concessão de uso especial de que trata o § 1o do art. 183 da Constituição, cria o Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano - CNDU e dá outras providências.;

Requisitos mínimos de uma OUC

Este tipo de análise é muito importante, sobretudo considerando que a operação sofrerá - ou deverá sofrer - controle com representação da sociedade civil. Toda meta, objetivo ou finalidade específica deverá ter como base o atendimento de transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental, pois são estas as finalidades originais de toda Operação Urbana Consorciada.

Por outro lado, o particular poderá utilizar os certificados tanto para a construção de empreendimentos como poderá vislumbrar o lucro com a revenda dos títulos em decorrência da posterior valorização da área.

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