Qual A Garantia De Uma Obra?

Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba esquecendo que possui alguns direitos. Um deles é a garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil aqui no Brasil.

Para você cliente

Seus sistemas, elementos e componentes são projetados e construídos para durar determinado tempo (a VUP), mas se não houver constante manutenção e conservação desses sistemas/elementos/componentes, a vida útil efetiva será drasticamente inferior.

A citada NBR 5.674, registre-se, foi editada em 1999 e, mesmo depois de mais de duas décadas de vigência, continua sendo negligenciada por proprietários de unidades autônomas e, principalmente, por administrações condominiais.

O que fazer no caso de não atendimento da garantia?

Se a NBR 17170 – Norma de Garantias for seguida, portanto, pouquíssimas patologias estarão sujeitas ao prazo de garantia legal, e isso faz todo sentido, já que ele se refere àqueles vícios que afetam solidez ou segurança da edificação, ainda que tais conceitos são estejam definidos em lei.

Importante observar que há sempre uma parcela do desempenho que não se recupera ao longo dos anos de uso dos sistemas construtivos e equipamentos. Esta parcela não está coberta pelas garantias, assim como não estão cobertas pelas garantias as perdas de desempenho decorrentes do uso e operação indevidos ou da ausência ou deficiência da manutenção.

Afinal, quem deve prestar a garantia de obra?

É muito importante que o engenheiro ou arquiteto que gerou a ART da obra seja envolvido no processo de análise das reclamações. Isso porque, apesar de o responsável pela garantia ser a empresa que realizou a construção ou reforma, o responsável técnico pode auxiliar no esclarecimento de dúvidas ou características do serviço que sejam desconhecidas pelo proprietário.

A moderna NBR 17170 – Norma de Garantias nasce como uma nova tentativa de se padronizar, no mercado imobiliário nacional, os prazos de garantia, pacificando os conflitos e alocando adequadamente os riscos envolvidos nas transações de imóveis.

A nona e derradeira seção da NBR 17170 – Norma de Garantias é, dentre todas, a mais “operacional”, trazendo, para além de um valioso fluxograma, 3 (três) tabelas de prazos de garantias aplicáveis a situações distintas.

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Quais os períodos de garantia de cada serviço?

tempo em que um fornecedor é responsável perante o consumidor por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos originadas no processo de sua concepção e produção, desde que seja realizada a manutenção devida, os produtos sejam corretamente utilizados e observadas as demais condições previstas no manual de uso, operação e manutenção deste produto. Esses prazos correspondem ao período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais falhas em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrente de desempenho inferior àquele previsto

Além de trazer relevantes explicações técnicas sobre inúmeros conceitos associados às patologias construtivas, a NBR 17.170 – Norma de Garantias trouxe, de forma mais detalhada e simplificada, novos prazos de garantia.

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É impensável se exigir, de um determinado setor econômico – no caso, a construção civil – que o empreendedor permaneça obrigado e vinculado a um produto por décadas; se assim o fosse, simplesmente não existiria a atividade no Brasil.

A melhor interpretação (pelo menos a mais segura), ao certo, é no sentido de que a flexibilidade conferida pela NBR 17170 – Norma de Garantias possibilita, exclusivamente, a fixação de prazos superiores aos recomendados, caso aquele incorporador/construtor queira, por exemplo, obter alguma vantagem competitiva sob o aspecto comercial.

Se o condomínio entrasse com a ação em março de 2005, 5 anos e 1 mês após a entrega da obra, o prazo de garantia já teria expirado. Porém, ainda estaria dentro do prazo para propor a ação para buscar a reparação dos defeitos, que é de 10 anos, de acordo com o Código Civil.

Imóvel usado tem garantia?

Em linhas gerais, a segurança, para a Norma, se relaciona com a estabilidade estrutural e contra incêndio da edificação. No primeiro caso, a patologia afetará a segurança quando a edificação já apresentar (ainda que parcialmente) ou ameaçar ruína, não sendo mais passível de utilização sem risco aos ocupantes. No segundo, a patologia de segurança afetará o desempenho das medidas contra incêndio, relacionando-se, por exemplo, com o sistema de vedação contra a propagação de fogo.

período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos na ABNT NBR 15575-1, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual)

Por isso, conte sempre com ferramentas como a Zinz, em que você, além de encontrar os melhores prestadores de serviço, documenta o avanço da obra com histórico de medições, fotos e chamados técnicos.

A garantia obrigatória para obras e os tribunais brasileiros

Aliás, por força singular dessa mesma disposição do Código de Defesa do Consumidor, é fácil concluir que, no âmbito de uma relação de consumo – classificação na qual se insere a quase totalidade das relações jurídicas travadas no mercado imobiliário –, a observância das normas técnicas, quando existentes, é imperativa.

Para simplificar, os prazos de garantia foram separados em 1 (um), 3 (três) ou 5 (cinco) anos, eliminando-se prazos de 2 (dois) anos então contidos no anexo “D” da Norma de Desempenho.

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